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2021年中国商业营业用房开发投资现状与发展趋势分析 开发投资完成额降幅趋缓

刘芬

营业用房又称商业用房,俗称商铺,是专门用于商业经营活动的房地产,是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。受全国商业营业用房库存较高,电商冲击大导致需求不足,供过于求的矛盾不断加剧等影响;商业营业用房开发投资完成额、商业营业用房销售面积与销售额持续下降,但是降幅趋缓,商业营业用房去化成效逐渐显现。

营业用房又称商业用房,俗称商铺,使用年限为40年,水电性质也属商业性质,是专门用于商业经营活动的房地产,是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。

广义的商业营业用房,其概念范畴不仅包括零售商业,还包括娱乐业、餐饮业、旅游业所使用的房地产,盈利性的展览馆厅、体育场所、浴室,以及银行、证券等营业性的有建筑物实物存在的经营交易场所。

商业营业用房开发投资完成额持续下降

2016-2020年全国商业营业用房开发投资完成累计值持续下降,2020年实现13076亿元,同比下降1.1%,降速较2019年趋缓,全国商业营业用房开发投资有望实现正向增长。

全国商业营业用房开发投资完成额持续下降的主要原因包括我国商业营业用房销售连续下滑,使得商业营业用房开发投资信心不足;另一方面,受电商冲击,电商以低廉的成本抢夺了传统商业的空间,商铺价格高又缺乏人气,需求下降等。另外,全国整体商业营业用房库存居高不下,去化缓慢,供过于求的矛盾不断加剧等。

图表1:2016-2020年全国商业营业用房开发投资完成累计值及增长情况(单位:亿元,%)

全国商业营业用房开发投资完成额占比持续下降,2020年占比为9.24%,不到10%。整体高于办公楼开发投资占比,低于住宅开发投资。我国住宅开发投资占据绝对比重。

图表2:2016-2020年全国商业营业用房开发投资完成额占比变化情况(单位:%)

2016-2020年全国商业营业用房新开工面积持续下降,2020年为18012万平方米,同比下降4.9%,降速趋缓,表明商业营业用房去库存成效逐渐显现。

图表3:2016-2020年全国商业营业用房新开工面积情况(单位:万平方米,%)

商业营业用房销售降幅趋缓

2016-2020年全国商业营业用房销售面积及销售额实现先上升后下降,2020年商业营业用房销售面积达9288万平方米,销售额达9889亿元,分别同比下降8.7%与11.2%。

我国商铺销售整体表现去库存化周期长,一方面受开发商普遍饱和式供给商铺,大量新建商铺完工,各种各样的商圈已经建起,全国新增商业营业用房市场表现供应过剩;另一方面受电商的冲击大,市场需求受到较大冲击。

图表4:2016-2020年全国商业营业用房销售面积及销售额情况(单位:万平方米,亿元,%)

商业物业的房产条件对投资商的招商以及经营者日后的经营都相当重要。商铺投资对于人流、地段、交通设施、配套设施等非常看重,商铺现房周围设施已经建起,具有较为直观清晰地展示已有的条件等优势;商铺期房则有价格更为低廉,潜力更大等优势。

从销售结构来看,主要以期房销售为主,2020年全国商业营业用房期房7099.51亿元,占比72%;现房销售2789.41亿元,占比28%;从销售增长速度看,全国商业营业用房期房分别同比下降11%和12%,下降速度相似。

图表5:2016-2020年全国商业营业用房销售细分结构情况(单位:亿元)

商业营业用房开发投资完成额,商业营业用房销售面积与销售额均持续下降,主要与库存较高,供给过剩,电商冲击大导致需求不足,商业营业用房开发投资信心不足,供过于求的矛盾不断加剧等原因有关;另一方面降速在进一步趋缓,表明商业营业用房去化成效逐渐显现,随着二三线城市商业不断发展,商业营业用房市场趋于向上状态发展。

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