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香港最赚钱的商场,卖不动了?

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作者|李阳  来源|赢商网(ID:winshang)

去年7月30日,在九龙仓置业发布的2020年半年度业绩报告中,财报的开篇就标明了“新冠疫情摧毁全球经济”。即使手握海港城这座亚洲最赚钱的商场,九龙仓置业也没能逃过这场冲击,销售额和盈利纷纷出现下滑。

3月4日午间,九龙仓置业的2020年全年业绩发布,一如半年财报的延续,在开篇标明“世纪疫症 重创各方”的全年业绩报告中,并没有创造惊喜,九龙仓置业再一次遭遇了业绩“滑铁卢”。而亚洲最赚钱的海港城2020年收入下跌28%,营业盈利下跌34%,可谓“创纪录”。

黄金时代已过?

海港城连续两年业绩下滑

根据九龙仓置业发布的2020年全年业绩显示,2020年九龙仓置业实现收入155.15亿港元,同比减少3%,归属股东净亏损78.54亿港元,上年同期溢利39.28亿港元。营业盈利99.73亿港元,同比下降21.5%。

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◎ 九龙仓2020年全年业绩公告

其中,作为九龙仓置业的核心物业,总面积达200万平方呎的海港城2020年总收入(含酒店)下跌25%至港元86.74亿元,上年同期为115.77亿元;营业盈利下跌29%至港元67.3亿元。总收入占比集团收入56%及集团营业盈利67%。

从财报中可以看出,在本地消费疲软以及受到市场租金调整等多方面因素的影响下,海港城也拿出了很多应对措施,在品牌门店上也有新动作,如Lululemon开设香港最大旗舰店,Alexander McQueen、Canada Goose、Christian Louboutin、Hermès 及 Jimmy Choo 将店铺扩充成旗舰店等,还引入了多家餐饮门店。

此外,依托其地利优势和群聚效应,通过提供现金租金减免、加大市场推广活动等,以此来刺激消费的提升,但是从结果来看,并没有抵挡住大环境下业绩下滑的颓势。

这样的颓势,其实早在2019年就已出现。根据九龙仓置业发布2019年全年业绩显示,海港城2019年的总收入(包括酒店)及营业盈利均下跌2%,分别为港币115.77亿元及港币94.47亿元。

在2019年的业绩发布之后,摩根士丹利和摩根大通发布的研究报告,均对九龙仓发布了维持“减持”的评级。摩根士丹利认为,九龙仓置业2019年业绩中的每股盈利、派息、零售销售及租金收益均逊预期,并预计2020年表现将会更差。

鉴于海港城2020年的业绩表现,与摩根士丹利的预测丝毫不超。而连续两年的业绩下滑,也让很多人产生质疑,正在遇到历史低点的海港城,黄金时代真的已经过去了?

大环境下的无奈,

海港城发展前途未卜

其实,对于海港城2020年的业绩大幅下滑,也算是意料之中。

早在2019年中期的业绩发布会上,九龙仓置业地产投资有限公司主席兼常务董事吴天海就说过:“这次有点像‘完美风暴’,外围因素、本地因素一起爆发,但这次的浪会不会比以前更大,不好说。”只是没想到一语成谶,这次的“浪”远比想象中的要大很多。

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◎ 海港城 图片来源:九龙仓2019年业绩公告

作为香港最大的购物中心,拥有近百年历史的海港城在历史的大浪潮中,一步一步走向了香港商业领域的霸主地位,不仅成为了亚洲最赚钱的商场,同时也是全球盈利能力最强的高端商场之一。

在今日海港城诞生地,九龙仓的最初开发计划,并不是要建一间商场,而是一个货仓码头。这个货仓码头,一直留存至上世纪60年代后期。此时,香港市区商住地日益稀缺,商厦重建,成为潮流。瞅着眼前变化,九龙仓终于意识到,手握一块黄金地,拿来做货仓,大材小用了。于是,1962年,九龙仓将原一号码头重建为4层海运大厦。1966年3月3日,海运大厦正式落成。同期建成的,还有香港酒店和海洋中心。九龙仓,看到了又一时代机会。70年代初,“海港城计划”出炉。历时十年有余,大体完工,“亚洲最庞大及成功的综合商业中心”就此问世。

资料显示,“海港城地盘面积广达43万方呎,计划兴建5幢豪华住宅、3幢高级写字楼、2座豪华酒店、3层庞大的购物商场和完善的康乐设施……所有楼宇均楼高17层……连成一体。”

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从2007年起,海港城10年来的销售额年均复合增长率更是超过了10%,2018年的增涨率更是远超香港市场的平均水平,达到了24%,销售额平均每天超过1亿港元。

然而,对于刚刚经历了2019年风波的香港,营商的环境早已大不如前,并且在零售行业还没有完全复苏的情况下,2020年初的疫情来袭,更是让整个行业跌入了低谷,面临前所未有的挑战。

这对于业绩已经出现下滑的海港城而言,无疑是雪上加霜,2020年的业绩就是最好的证明。此前在年中财报的发布会上,吴天海曾表示:“在市场不好的时候,向后看很容易,往前看永远很难。”

那么,进入到2021年,海港城又是否会强势反弹?在3月4日的线上业绩记者会上,吴天海表示,通关亦不敢说会短期就恢复到以往的水平,其需要一个适应期,亦要视乎通关是否有其他限制。以澳门为例,其数个月前已通关,但澳门的情况也未马上恢复,强调需要一个过程。而香港自身亦要有足够的吸引力,如果停滞不前,始终会跑输其他市场。

不过,鉴于目前香港零售业的复苏仍然充满了不确定性,那么2021年的海港城,命运又将如何?值得期待!

编者按:本文转载自微信公众号:赢商网(ID:winshang),作者:李阳


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