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2021年中国二三线城市土地市场供需现状分析 杭州市土地出让金规模位居榜首

卢正源

随着区域经济发展的进一步融合,一线城市周边的二三线城市受到的经济辐射带动作用愈发明显,如长三角一体化、京津冀一体化、广佛一体化等等,都对区域内的二三线城市发展产生巨大的利好,进一步带动二三线城市土地市场的快速发展。

我国经济活动的发展和人口的不断增加对土地的需求与日俱增,而我国的土地资源总体上是稀缺的,为了实现土地资源的合理配置,提高土地利用效率,避免土地浪费现象,我国土地的出让方式由协议出让变革为招标、拍卖、挂牌出让,这一市场化出让手段对于完善土地市场运行有巨大的推动作用。

土地和房地产是不可分离的,土地供应总量、土地供应结构、土地供应方式和土地价格等因素与房地产市场发展息息相关。政府层面可运用各种土地政策对土地市场的中间目标即土地供应量和土地价格进行调控,改变土地市场的供求关系,从而实现政策最终目标即促进国民经济的增长和物价稳定。

推出土地建设用地总量逐年增长

2016-2020年,中国35个主要二三线城市推出土地建设用地面积总量逐年增长,增长率呈现先下降后上升的趋势。到2020年,全国35个主要二三线城市(天津、重庆、杭州、成都、武汉、南京、沈阳、长沙、郑州、济南、哈尔滨、石家庄、长春、西安、福州、合肥、南昌、昆明、南宁、呼和浩特、乌鲁木齐、银川、贵阳、兰州、西宁、海口、太原、大连、青岛、厦门、宁波、苏州、温州、北海、三亚)推出土地建设用地面积总量为41035万平方米,同比增长11.2%。

图表1:2016-2020年中国35个主要二三线城市推出土地建设用地面积总量情况(单位:万平方米,%)

从建设用地类型来看,2020年,我国35个主要二三线城市推出土地建设用地中的住宅用地为19433万平方米,占比47.4%,其他用地为21602万平方米,占比52.6%。

图表2:2020年中国35个主要二三线城市推出土地建设用地结构(单位:万平方米,%)

长春建设用地供应规模位居第一

2020年,长春市推出土地建设用地面积为3291万平方米,西安、武汉、重庆3个城市的推出土地建设用地规模均超过2000万平方米,另外也有西宁、三亚、银川等7个城市均少于500万平方米。整体来看,我国35个主要二三线城市推出土地建设用地面积规模差距较大。

图表3:2020年中国35个主要二三线城市推出土地建设用地面积情况(单位:万平方米)

城市土地成交面积总量波动变化

2016-2020年,中国35个主要二三线城市成交土地建设用地面积总量波动变化。到2020年,全国35个主要二三线城市成交土地建设用地面积总量为56035万平方米,同比增长30.5%。

图表4:2016-2020年中国35个主要二三线城市成交土地建设用地面积总量情况(单位:万平方米,%)

从建设用地类型来看,2020年我国35个主要二三线城市成交土地建设用地中的住宅用地为24788万平方米,占比44.2%,其他用地为31247万平方米,占比55.8%。

图表5:2020年中国35个主要二三线城市成交土地建设用地结构(单位:万平方米,%)

杭州土地出让金规模位居首位

从全国土地出让金排名前十的二三线城市来看,上榜门槛为1017亿元。杭州以2573.6亿元高居榜首,杭州和南京均破20000亿元,其次是武汉的土地出让金达到1840.0亿元;从出让金增速来看,佛山、西安、宁波、南京的增速均超过20%,而天津市的土地出让金同比下降25%。

图表6:2020年中国二三线城市土地出让金TOP10情况(单位:亿元,%)

注:以上仅包含市本级数据。

展望未来,2020年11月,《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》发布,《建议》提出“推动区域协调发展,推进京津寞协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展,打造创新平台和新增长极”等,预计未来在政策引导下,中心城市、城市群等的经济和人口承载能力将进一步增强,其中“十四五”规划重点提及的“京津翼、长江经济带、粤港澳、长三角、成渝”等核心城市群及都市圈,房地产市场发展存明显优势。

以上数据及分析来源参考前瞻产业研究院发布的《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》,同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资、IPO募投可研等解决方案。

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