前瞻经济学人 紧跟行业趋势,免遭市场淘汰

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共享办公鼻祖,WeWork快要破产了

新品略财观

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(图片来源:摄图网)

作者|吴文武 来源|新品略财经(ID:nbscaijing)

WeWork即将破产,经历了什么?共享办公还有未来吗?

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共享办公鼻祖,即将破产

11月1日,《华尔街日报》报道称,全球最大的共享办公巨头WeWork最早或将于下周申请破产。

消息一出直接让WeWork的股价崩了,截止11月1日收盘,WeWork股价暴跌46.93%。

WeWork从一开始,发展到现在濒临破产,命运或许早已注定。

WeWork昔日是一家明星级的共享办公巨头,被誉为“共享办公鼻祖”。

WeWork成立于2010年,是一家提供共享办公空间的公司,运营模式不复杂,先通过租赁写字楼的楼层,然后改造成共享办公空间,再出租给企业或个人。

WeWork曾是全球估值最高的独角兽之一,备受多家风投机构追捧,孙正义的软银集团是其最大的投资者,投资总额超过106.5亿美元。

WeWork的业务遍布全球,数据显示,2020年底,WeWork在全球超过150个城市有850多家门店,工位数超过100万个,会员数量超45万,营收超过32亿美元。

那WeWork如今为何要申请破产?

原因很简单,WeWork一直亏损,WeWork 2023年第二季度净亏损高达3.97亿美元。

WeWork更是被巨额债务压顶,数据显示,截至今年6月底,WeWork公司背负的长期债务高达29亿美元。

更为严峻的是,从2023年下半年到2027年底,WeWork估计有100亿美元的租赁义务(支付租金等)到期,从2028年开始还有150亿美元的租赁义务到期。

2019年,WeWork曾试图以470亿美元的估值进行IPO,但没有成功,随后于2021年与一家特殊目的收购(SPAC)公司合并上市。上市时,公司市值仅有90亿美元。

现在看来,孙正义对WeWork投资的100多亿美元,算是投到了大海里,巨额投资亏损,让孙正义曾不得不公开道歉称:自己这笔投资是“愚蠢的”。

不过,WeWork中国业务没有受其全球业务太多影响,WeWork中国早在2020年就被挚信资本追加2亿美元投资,成了控股股东,开始全面本土化经营。

WeWork大中华区副总裁全斌在2023年7月曾公开表示,目前已在12个城市建立了超过80个社区,拥有企业客户超8000个,会员数逾10万,主要位于上海、北京、深圳和香港四个核心城市。

02

共享办公,日子艰难

WeWork毕竟是共享办公鼻祖,是行业风向标,WeWork将要申请破产的消息,也给共享办公赛道浇了一盆冰水。

在《新品略财经》看来,WeWork不仅是共享办公巨头,更是行业的一面活镜子,就连WeWork这样的巨头都活不下去了,那敢问其他小弟的日子会过得舒坦吗?

说到国内共享办公,就不得不提一个人,就是前万科集团高级副总裁毛大庆,而他还有另一个身份:共享办公品牌优客工场创始人、董事长。

今年9月,据多家媒体报道,优客工场位于深圳万科星火区域的办公室“跑路了”,管理员在9月17日把所有租客踢出了微信群。

有受访租客表示,直到9月中旬万科贴出租金催缴告示,他们才知道优客工场从6月、7月开始就已经交不起房租了。

作为一名万科前高管,深受万科跑步文化影响的毛大庆酷爱长跑,经常参加马拉松。

但另一面,优客工场的股价低迷,持续亏损,至今还未盈利,让毛大庆很头疼。

和WeWork一样,优客工场也一直处于亏损状态,这些年的总净亏损额超过40亿元。

数据显示,2022年,优客工场营收6.61亿元人民币,同比减少37.52%,净亏损3.22亿元人民币,同比收窄85.09%。

虽然优客工场去年业绩有点好转,大幅减亏,但已经成立8年多的优客工场现在还没有造血能力。

虽然毛大庆说自己是创业的长期主义者,但优客工场的生存状况及未来还未知。

当时在面对要跑路的消息时,毛大庆回应称:没有这事。我们不知道。这没有根据的东西,你们去听它干嘛啊?

今年7月,另一家共享办公品牌办伴也曝出经营危机,其位于北京的办公室已经关闭,其他城市的业务部门也存在拖欠工资、佣金、物业租金等情况。

整体看,国内的共享办公平台的日子都很艰难。

03

共享办公从高光到失色

当年兴起的那场互联网创业大浪潮,在大众创业、万众创新的号召下,各种创业项目如雨后春笋般地涌现。

对很多创业项目,特别是年轻的互联网创业者来说,为了节省成本,有很灵活的办公空间需求。

像毛大庆这样的大批创业者、房地产开发商、资本、物业企业等一众玩家都瞄准了共享办公赛道,开始疯狂涌入。

共享办公企业开始租场地,进行全面设计,这些共享空间设计很新颖,配套齐全,办公室、工位、共享会议室、咖啡馆、报告厅、餐厅等应有尽有,为入驻企业提供一站式服务和增值服务。

国内共享办公热潮兴起,玩家们疯狂涌进,2015年,国内共享办公企业达到2500家,到2018年9月,国内共享办公平台超过300家。

毛大庆曾表示,到2020年,共享办公将会是一个达两千亿规模的生意。

如果说2015年是共享办公元年,2016年是爆发年,2017年则是裂变之年,这三年就成了共享办公赛道的巅峰时刻。

但从2018年开始,共享办公赛道开始发生大转折,后来声音越来越小。

有很多共享办公企业早已倒闭离场,现在,WeWork准备申请破产,像优客工场这样的国内共享办公巨头的日子也不好过。

《新品略财经》认为,共享办公之所以能很快兴起,然后热度迅速下降,既与其自身的商业模式有关,更与经济大环境,以及诸多不可控因素有关。

从共享办公的商业模式开始说起,共享办公室本质上做的是“二手房东+增值服务”的生意。

这些共享办公平台先去租场地,进行设计装修,然后再出租,租场地是其最大的投入成本,前期的装修设计需要花钱,运营过程的房租、水电费、物业费,以及人工、运营成本都需要持续投入。

共享办公是一项前期投入大,运营期间需要持续投入的重资产模式,还要适当追求一定的规模化,是一项长跑的商业项目。

如果入驻率高,入驻企业的服务需求多样化,除了支付房租,还需要各种增值服务,各项收入就会很可观。

但是,共享办公运营模式同质化,盈利模式单一,在专业服务水平上差异比较大,头部玩家优势更明显,但头部玩家往往成本投入也很大。

互联网创业热潮褪去,共享经济泡沫破灭,共享办公需求很快减少。

疫情三年给了共享办公致命一击,房租要付,需求急剧萎缩,疫情不仅冲击了WeWork,也同样冲击了国内玩家。

后疫情时代,经济环境复杂多变,企业压缩成本,创业公司减少,共享办公需求骤减,这对共享办公平台来说是雪上加霜。

这两年,北上广深等一线写字楼空置率大幅提升,租金价格更是大跌。

据戴德梁行、高力国际等机构发布数据,截至今年二季度,深圳甲级写字楼空置率达到24.5%,上海达到18.6%,北京达到17.7%,写字楼租金更是一跌再跌,部分区域的租金跌幅高达15%,甚至跌得更多。

就连一二线城市的写字楼都很难租出去,更不用说共享办公空间有多难了。

巅峰时期,资本疯狂涌进,助推这些共享办公平台疯狂发展,降温之后,资本撤离,共享办公平台没有新融资输血,只能成批倒下,或艰难活着。

当年共享经济风潮下,共享办公爆火,是互联网创业热潮下催生的产物,如今已经回归常态。

有业内人士对BBC分析称,WeWork本质上是一家地产企业,却“伪装”成科技初创公司,如今科技初创公司轻易获得融资的时代早已过去。

04

共享办公还有未来吗?

WeWork要申请破产的消息,再次让市场发出灵魂一问:共享办公还有未来吗?

在《新品略财经》看来,共享办公空间未来不会消失,有市场需求,有市场空间,但共享办公平台也同样面临生死存亡危机,及未来的长久发展的不确定性。

首先,共享办公需求会一直存在下去。

相较于传统的写字楼、办公室租赁模式,企业,特别是初创企业往往需要投入较大的资金成本,至少在这一点上,共享办公空间还是有吸引力的。

特别是互联网、科技型企业,都是年轻的创业者和年轻的员工团队,共享办公空间突破传统,设计现代,配套服务及增值服务相对完善,创业企业、年轻企业、中小企业,乃至是个人创业者也还是愿意选择共享办公。

其次,从全球范围看,共享办公空间的市场规模还在增长,前景可期。

有行业研究机构预计,到2028年,共享办公空间的市场规模将从去年的143亿美元增长近两倍,达到374亿美元。

另一项行业研究预测,到2030年,灵活办公空间将占全球办公空间总量的30%。

至少从行业基本面及未来发展前景来看,共享办公还是有未来的。

第三,共享办公平台要加快商业模式探索,既要做减法,也要做加法。

共享办公的商业模式不复杂,盈利模式也很清晰,但共享办公平台未来要不断加快探索商业模式升级,加速向轻资产模式转型。

共享办公平台要做减法,在现在的经济环境下,共享办公平台要大胆做减法,一个城市的市场空间及容量有限,要降本增效,就需要关闭没有盈利及前景的门店。

共享办公平台更要做加法,共享办公平台除了提供基本的场地租赁服务外,更多地还是要靠增值服务,这就需要不断升级服务系统,增加附加值。

目前,优客工场、寰图等多家共享办公企业已经在向轻资产化转型,但要走出盈利困局,未来还有很长的路要走。

毛大庆曾在接受媒体采访时表示,共享办公不是一个暴利行业,更不是一个可以迅速扩张的行业,而是一个长产业链的社会基础盘,是服务于广大企业的企业服务平台。

不过,在远大的商业梦想面前,对现在的共享办公平台来说,活下去比什么都重要!‍‍‍‍‍

编者按:本文转载自微信公众号:新品略财经(ID:nbscaijing),作者:吴文武 


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